一、工作背景

本次市区公示地价体系建设和更新，主要有两个依据。一是城镇基准地价的更新。市区的城镇基准地价已经建立并更新多轮，根据自然资源部和省自然资源厅的要求，要每3-5年更新一次，上次更新是2015年6月30日，按要求必须进行再次更新。二是根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号），各地要新建立“城镇标定地价、集体建设用地基准地价和农用地基准地价”体系，须在2020年12月31日前完成制订，后因疫情原因节点延后。

本次开展的公示地价体系建设更新工作，包括了“城镇基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价、城镇标定地价”四项。

基准地价是政府定期制定公布的，在某一估价期日，在平均开发利用条件下，对不同级别或均质地域按不同土地用途一定使用年期的土地权利区域平均价格。

标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

二、成果体系

（一）城镇基准地价

1.更新日期和范围。本轮温州市区城镇基准地价更新期日为2021年1月1日，更新范围跟上一轮一致，为温州市区行政区划范围内的全部陆域土地，包括洞头区灵昆街道和昆鹏街道。

2.城镇基准地价用途分类变动情况。一是增加了交通运输用地、特殊用地细分用途基准地价及地下商业、娱乐、体育、停车场和仓储的地下空间基准地价。二是商服用地细分用途由上一轮4个增加到8个；工矿仓储用地细分用途由上一轮2个增加到3个；公共管理与公共服务用地细分用途由上一轮4个增加到10个。

3.城镇基准条件变化情况。住宅、商服和工矿仓储用地的容积率均有所提高，其中住宅用地容积率由原来的2.0提升至2.5；商服用地容积率由原来的2.0提升至2.5；工矿仓储用地容积率由原来的1.5提升至2.0。主要是根据近几年上述各类用途土地出让地块容积率指标平均值进行调整。

4.与上一轮基准地价价格变化情况。各用途和级别地价均有所上升。

5.级别范围的调整。商服用地Ⅰ级地范围没有变化，住宅用地Ⅰ级地和Ⅱ级地范围没有变化，该两类其余各级别均由上一轮的低一级区域向高一级区域提升。工矿仓储用地级别主要是灵昆岛区片调整为一个级别（Ⅵ级地），其他区域跟上一轮基准地价工矿仓储用地级别范围一致。

（二）城镇标定地价

1.工作范围。本次市区标定地价体系是初次建立，范围与基准地价范围一致。

2.用途分类。参考《土地利用现状分类》，分为住宅用地、商服用地、工矿仓储用地及商住混合用地等4种。

3.主要成果内容。市区标定地价成果包括各用途的标定区域、标准宗地、标准宗地评估报告、各用途的修正体系、标准宗地基本信息资料库和标定地价数据库，共形成标定区域和标准宗地的标定地价各101个。

（三）集体建设用地基准地价

1.评估范围与内涵。该地价体系也是初次建立，评估范围与城镇基准地价一致。

2.用途分类。包括商服、工矿仓储、宅基地和公共管理与公共服务用地，并且细分到二级分类。

3.基准条件与表达方式。基准条件与国有建设用地一致，表达方式都用级别价。

4.基准地价水平。因为目前集体建设用地市场不发育，集体建设用地基准地价主要作为集体经营性建设用地入市的前期准备工作，在市场发育的初期为市场提供价格指导。

（四）农用地基准地价

1.覆盖范围。该体系也是初次建立，评估范围与城镇基准地价一致。

2.土地分类。根据土地利用现状分类分为耕地、林地、园地和坑塘水面。具体根据“二调”2018年变更调查成果数据库的地类图斑数据，结合近几年农转用报批情况确定。

3.价格类型。根据《农用地估价规程》《关于印发〈农村集体土地价格评估技术指引〉的通知》（中估协〔2020〕16号）要求，集体农用地分为承包经营权价格和经营权价格。

4.权利年期。统一设定为30年。

5.主要成果内容。主要有耕地、林地、园地、坑塘水面级别基准地价、各地类基准地价的修正体系、基准地价数据库等。

（联系人：市自然资源和规划局方剑利，联系电话：88350409）

解读单位：市自然资源和规划局