一、制定背景依据及目的

为提升我市征收工作法治化水平，强化市区工业用房征收与补偿政策统筹协调，推进市域一体化，现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年国务院第590号令公布实施）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2020年9月24日修正）等规定，结合我市实际，制定《温州市区征收国有土地上工业用房补偿办法（试行）》（以下简称《办法》）。

二、主要内容

《办法》共19条，包括补偿范围、补偿方式、实物补偿机制、补偿内容、价值评估、土地置换与工业用房调换适用条件、双方议定的其他产权调换方式（简称“功能置换方式”）、过渡期限和临时安置费补偿、停产停业补偿、评估机构的选定、奖励机制、房屋用途改变的补偿等内容。主要内容如下:

（一）关于补偿范围。《办法》补偿的工业用房是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及非生产性用房，以及依法通过未经登记建筑认定视为合法的工业用途建筑。

（二）关于补偿方式。鉴于在征收实践中，被征收企业对工业用房补偿方式的多样性需求，《办法》在货币补偿和产权调换两种法定补偿方式的框架下，明确征收工业用房的补偿实行货币补偿、土地置换、工业用房调换、功能置换方式。

（三）关于补偿内容。征收工业用房的补偿包括：1.被征收工业用房价值的补偿（含工业用房建筑物、土地使用权、装饰装修及附属物等补偿）。2.因征收工业用房造成的生产设备设施重置、搬迁、拆装的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿。3.临时安置的补偿。4.停产停业损失的补偿。

（四）关于实物补偿机制。为解决各区工业安置用地资源不平衡，促进我市工业企业可持续发展，《办法》建立“工业企业跨行政区域迁移联席会议机制”，明确被征收人选择土地置换或工业用房调换的，先由各区政府（功能区管委会）在属地予以安置;需市域范围内跨行政区域安置的，由属地政府（功能区管委会）报市工业企业跨行政区域迁移工作联席会议协调解决。

（五）关于实物补偿的适用。1.土地置换、工业用房调换的适用。即被征收工业用房建筑面积在3000平方米且合法工业用地面积在3亩（含）以上，符合产业发展规划且有实际工业生产需求的，可实行土地置换；不足3000平方米或不足3亩的，原则上实行工业用房调换。2.明确增购系数。被征收人选择实物安置的，《办法》给予一定的增购空间。即在工业用地面积许可情况下，置换用地面积原则上不超过原合法用地面积的1.2倍，跨区域置换用地不超过原合法用地面积的1.5倍；跨区域工业用房调换的可按原建筑面积的1.2倍给予调换。3.调整被征收人入园、权属分割条件。为便于被征收人安置入园，《办法》明确用于调换的工业用房为小微企业园厂房且市场评估价高于其售价的，适当降低被征收人的达产经济指标等要求，具体由各区政府（功能区管委会）规定。同时，优化完善“用于调换的工业用房”相关产权分割条件，明确用于调换的工业用房最小分割单元按层实施，经定位后的工业用房不得再进行分割。4.功能置换方式。为满足被征收人多样化安置需求，《办法》明确“被征收人可选择等值置换商业、办公、住宅等用房”，相关规定由各区政府（功能区管委会）自行规定。

（六）关于房屋价值评估。《办法》根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，明确被征收工业用房价值的补偿，由房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日按照《国有土地上房屋征收评估办法》及省、市评估技术规范实施评估，依法出具评估报告。房屋征收实施单位应当依法向被征收人送达分户评估报告。被征收工业用房价值采用房地分离评估，具体由温州市房地产价格评估专家委员会在温州市区国有土地上房屋征收评估技术规范中予以明确。被征收人选择土地置换或工业用房调换的，被征收工业用房价值和置换用地（或用于调换的工业用房）价值由同一家房地产价格评估机构以同一评估时点评估确定。

（七）关于过渡期限和临时安置费补偿。《办法》明确被征收人选择土地置换、工业用房调换或功能置换的过渡原则：即周转用房原则上由被征收人自行解决，过渡期限支付被征收人临时安置费。临时安置费可按原合法工业用房建筑面积或原合法用地面积（即按照土地面积结合容积率等因素）就高计算，具体由各区政府（功能区管委会）自行规定。土地置换的过渡期限包括供地期12个月和建设期12个月两个阶段；工业用房调换、功能置换的过渡期限，原则上不超过24个月。若新建安置用房为高层建筑的，则不超过36个月；货币补偿的过渡期限为6个月。

（八）关于停产停业补偿。征收工业用房造成停产停业损失的补偿标准按被征收工业用房价值的5%计算。如生产经营者认为按前种方式不足以弥补损失的，还可委托具有法定资质的评估机构对停产停业损失进行评估。

（九）关于评估机构的选定。为规范房地产价格评估机构的选定程序，《办法》明确“房地产价格评估机构的选定按照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行”。为规范被征收人设施、设备、资产等搬迁费补偿中资产评估机构选定程序，《办法》明确“搬迁费等补偿需委托资产评估机构的，参照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行”。

（十）关于奖励机制。被征收人按期签约并搬迁腾空验收合格的，可给予不超过被征收工业用房价值8%的奖励；选择实物安置的，可另外再给予不超过被征收工业用房价值2%的奖励。具体奖励比例由各区政府（功能区管委会）自行规定。

（十一）关于房屋用途改变的补偿。为规范解决涉及“退二进三”工业用地补偿问题，《办法》明确“工业用房未经审批改变房屋用途或经依法审批办理临时改变房屋用途手续的，征收时应当按照工业用房予以补偿。经依法审批办理临时改变房屋用途的，剩余期限的土地收益金一并予以退还。”

（十二）其他事项。对依法履约，征收采矿、仓储等其他用房和“集体土地涉及工业用房”的补偿，实施时间等内容作了规定。

三、关键词解释

小微企业园：是指由政府统一规划，各类主体开发建设，集聚效应明显，产业定位明确，配套设施齐全，运营管理规范，生产生活服务健全，企业入园成本合理，为小微企业创业创新和成长壮大提供的生产经营场所，具有准公共属性的小微企业综合发展平台。

四、解读机关及解读人

解读机关：温州市住房和城乡建设局

解读人：李孙政

联系方式：0577--89975582