各县（市、区）人民政府，市各有关单位：

现将《温州市存量住宅物业保修金管理办法》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

温州市人民政府

2026年5月15日

（此件公开发布）

温州市存量住宅物业保修金管理办法

为加强存量住宅物业保修金（以下简称保修金）管理，保障物业在保修期内正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《温州市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

一、适用范围及定义

（一）温州市行政区域范围内2024年11月14日前交存的保修金使用、退还和监督管理，适用本办法。

（二）本办法所称的保修金，是指建设单位向市或者县（市、区）住房和城乡建设主管部门指定的保修金管理机构（以下简称管理机构）交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

二、管理原则

保修金管理遵循权属不变、专款专用、政府监管的原则。

三、职责分工

（一）市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内保修金管理的监督和指导。

（二）财政、审计等部门按照各自职责，依法做好保修金管理相关监督和指导工作。

（三）市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门指定的管理机构具体负责保修金的日常管理工作。

四、保修期限和范围

建设单位应当按照法定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。

正常使用条件下，住宅物业保修期限为：

1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年；

3.全装修商品房交付的，埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年；

4.电气管线、给排水管道和设备安装工程不得低于两年；

5.供热与供冷系统，不得低于两个采暖期、供冷期；

6.其他内容的保修期限按照规定或者合同约定执行。

本办法所称的保修期限自首套物业交付业主之日起计算。

五、建设单位免责情形

有下列行为之一，造成物业质量问题的，应当由业主依法承担相应维修责任：

1.擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载造成结构损伤、构件变形或者开裂的；

2.在外墙上凿洞、安装防护栏（防盗罩），或者改变原墙面结构、封闭阳台造成墙体渗漏水的；

3.擅自改变屋顶、露台、卫生间、厨房间、墙面等防水层造成其渗漏水的；

4.因其他使用不当或者装修不当等造成物业损坏的。

六、物业质量问题处置

建设单位应当严格履行质量首要责任，按照国家和省有关规定履行保修义务。相关业主、业主组织等认为物业存在质量问题的，可与建设单位先行协商处理；协商无果的，可向项目所属地管理机构提出申请，由管理机构介入协调处置。

七、建设单位不履责情形

建设单位在收到管理机构发出的保修通知书后，存在下列行为之一的，视为不履行保修责任：

1.自收到保修通知书之日起五个工作日内，未向管理机构提供不属于保修责任范围的相关材料及依据，又未组织维修的；

2.虽提供不属于保修责任范围的相关材料及依据，但经管理机构或者第三方专业鉴定机构核实，该材料或依据不真实、不完整或者无效的；

3.虽承诺维修，但在承诺的维修期限内未开始组织维修工作的；

4.维修后的质量不符合相关标准、合同要求，经管理机构或者第三方专业鉴定机构确认的；

5.故意拖延保修时间，设置障碍或者采用其他手段阻碍保修工作正常进行的；

6.在维修过程中造成质量损害或者扩大损失的其它情形。

八、保修金使用

（一）在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，由业主组织、相关业主，未成立业主组织的可由村（居）民委员会（三者以下统称为“使用申请人”）申请使用保修金：

1.物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；

2.物业小区未按照批准的规划设计方案建设配套设施或者有关设施不配套的。

（二）申请使用保修金按照以下程序办理：

1.使用申请人持《保修金使用方案》、审价机构出具的预算审价报告，以及以下任一文件：第三方专业鉴定机构出具的工程质量缺陷文书、规划部门出具的书面确认意见、建设单位出具的保修责任承担与履行困境确认书等材料，向管理机构提出书面申请；

2.管理机构应当自收到申请之日起五个工作日内进行审核。符合规定的，出具准予使用通知书，并同时抄告建设单位；不符合规定的，出具不予使用通知书；

3.使用申请人取得准予使用通知书后，应当将《保修金使用方案》在物业管理区域内主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公示七日；

4.使用申请人持施工合同等相关材料向管理机构申请列支；管理机构应当自收到申请之日起五个工作日内进行审核。符合规定的，按照施工合同约定进度予以拨付；不符合规定的，出具不予列支通知书；

5.工程竣工后，使用申请人应当组织验收。验收合格后，使用申请人应当将工程决算等材料在物业管理区域内公示七日；公示期届满后，持工程决算、审价等材料向管理机构办理保修金结算手续。

物业服务人可接受使用申请人的委托，协助办理相关手续；建设单位可参与监督保修金使用。

（三）维修完成的物业，其相关部分的保修期限自验收合格之日起按照施工合同约定计算，并可以留存不超过工程价款结算总额百分之三的质量保证金；其他部分的保修期限不再另作延长。

（四）涉及维修过程所发生的审价、咨询等必要费用，可列入工程造价预算，从保修金中列支。

因第三方专业鉴定机构出具工程质量缺陷文书产生的鉴定费用，依法由责任方承担；若双方均有责任的，按照双方责任比例分摊。

（五）原使用申请人因任期届满、中止履职等原因无法继续组织维修的，应当及时向管理机构办理变更手续，并配合新使用申请人做好在修项目后续工作，也可继续履行使用申请人职责，直至维修项目竣工结算为止。

九、保修金退还

（一）管理机构应当在物业保修期满前三十日内，将拟退还保修金事项在物业管理区域内公示，公示期限为三十日。

（二）管理机构应当按照下列规定，退还保修金本息余额：

1.公示期间未收到书面异议的，自公示期届满之日起三十日内退还；

2.公示期间收到书面异议，经管理机构或者第三方专业鉴定机构核实认为该异议不成立的，自公示期届满之日起三十日内退还；

3.公示期间收到书面异议，建设单位履行保修责任的，自保修工程竣工验收合格之日起三十日内退还；

4.公示期间收到书面异议，保修期届满之日仍存在保修争议的，争议双方应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项依法委托第三方专业机构进行鉴定、提起诉讼或者申请仲裁的，自六个月届满之日起三十日内退还。

（三）物业因不可抗力、拆除等原因灭失的，建设单位可以在灭失情形发生后，凭相关部门出具的灭失证明向管理机构提出保修金退还申请。管理机构核实确认后，按照规定退还保修金本息余额。

十、权利放弃

建设单位在保修期满后，明确表示放弃退还权利的，管理机构应当将保修金本息余额转入同一物业管理区域专项维修资金账户，计入物业分户账内。

十一、权利人变更

（一）建设单位发生企业名称变更的，应当凭变更后的企业法人营业执照或者市场监督管理部门出具的名称变更证明，向管理机构申请办理保修金账户信息变更。

（二）在物业保修期限内，建设单位因合并、分立、歇业、被撤销、宣告破产、行政决定或者其他原因致使原建设单位不存在的，应当由法定的权利义务承继主体承担物业保修责任，并按照相关规定办理保修金账户变更。

管理机构应当自受理申请之日起五个工作日内完成变更。

十二、监督管理

（一）管理机构应当采用公开招标方式择优确定专户管理银行，开立保修金专户，并做好保修金的建账和核算，每年定期公布保修金的使用、退还等情况，接受建设单位和业主的监督。

（二）对保修事项或者保修范围有争议的，建设单位和异议人应当通过协商、仲裁、诉讼、第三方鉴定等方式解决争议。

（三）建设单位宣告破产清算的，保修金应当在履行完物业保修责任之后，由该建设单位的清算组、破产管理人依法处理。

（四）保修金存储期限内每年结息一次，除当年使用或者退还的部分按照中国人民银行同期活期存款基准利率计息之外，其他部分按照当年1月1日国有大型商业银行一年期定期存款整存整取挂牌利率的算术平均值计息。

（五）在保证保修金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将保修金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。

（六）禁止利用保修金为单位和个人提供任何形式的担保、从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货等金融活动，或者将保修金购买的国债用于质押等担保行为。

十三、附则

（一）本办法自2026年7月1日起施行。《温州市住宅物业保修金管理办法》（温州市人民政府令第121号）同时废止。