一、制定背景依据及目的

2012年，我市出台《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》（温政发〔2012〕19号），为适应新的形势，需对政策的落实情况开展回头看，以完善征收集体土地涉及住宅用房的补偿机制。今年以来，我们对上述政策的实施情况开展调研，在吸收各地征收实践中的有益经验、分析政策落实中存在的问题后，开展政策修订工作，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修正）、《浙江省土地管理条例》（2021年11月1日施行）等规定制定本《温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法》（以下简称《办法》）。

二、《办法》主要内容

《办法》共15条，具体包括适用范围、补偿范围、补偿内容、补偿方式、产权调换方式、价格结算、搬迁费补偿、临时安置补偿、货币补偿方式、房屋评估、奖励机制、保障机制、临时安置费标准、非住宅补偿及其他事项。主要内容如下：

（一）关于补偿范围和内容。《办法》明确，房屋的权属、建筑面积和用途，以不动产权属证书或者其他合法有效凭证记载的内容确定。征收集体土地涉及的住宅用房补偿包括合法房屋（含视为合法建筑）价值的补偿（含室内装饰装修的补偿）和搬迁费、临时安置费的补偿。合法房屋价值在评估时应当扣减房屋基底占地涉及的征地安置补助费,房屋基底占地以外的补偿按照《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》（2020年第7号市政府令）等相关规定执行。同时明确未经登记建筑的认定和处理由属地政府（功能区管委会）在征地补偿安置方案公告前组织有关部门依法开展。

（二）关于补偿方式。《办法》明确被补偿人可选择货币补偿，也可选择产权调换。安排宅基地建房的方式则需要符合国土空间规划以及市、区政府（功能区管委会）规定的其他条件，相关规定由各区政府（功能区管委会）自行规定。被补偿人选择产权调换的，根据下列三种方式计算应安置面积：1.“合法面积”安置：按“合法房屋面积”确定应安置面积；2.“一翻三”安置：被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，根据《温州市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》（温政发〔2016〕26号）建立城乡统一户口登记制度前为农业户身份，且宅基地属原始取得或者继承取得该宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面积不超过三倍的标准确定应安置面积；3.“人均保底”安置：“人均”政策作为一项保底政策，不再区分农业和非农业户口，被补偿人按照“合法面积”或“一翻三”确定的应安置面积仍未达到户内人均住宅建筑面积30㎡的，可申请按户内人均住宅建筑面积30㎡（计入人均的户内成员在市区范围内另有房屋合并计算）确定应安置面积，充分保障被补偿人的住房需求。

（三）关于结算价格。为充分将农村村民住宅用房的补偿机制与国有土地上房屋补偿按市场价结算的机制做好并轨，使被补偿人优惠结算新、旧房差价，本《办法》明确被补偿人选择产权调换的，结算方式原则上为按“新旧房的市场评估价值结算差价”，同时明确应安置面积与原合法房屋等面积部分，按两者市场评估比准价差价给予一定比例优惠；对于超出原合法面积部分，按市场评估比准价一定比例计价。具体比例由各区政府（功能区管委会）根据实际结算机制自行规定。

（四）关于保障机制。为保障全违章农村村民和困难群众居住条件，《办法》明确对以下三类群体建立补偿保障：1.征地住宅的建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被补偿人符合低收入住房困难家庭条件，选择产权调换时可优先给予住房保障。产权调换房屋在最低补偿建筑面积以内部分不结算差价，超出部分可按市场评估比准价给予一定比例优惠购买。温州市区最低补偿建筑面积不小于45㎡；2.被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，仅持有土地合法手续，或持有土地合法手续但房屋经认定均不属于视为合法建筑的，可申请按户内人均住宅建筑面积30㎡确定安置面积，并按市场评估比准价给予一定比例优惠购买；3.被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，房屋和土地均未取得合法手续且房屋经认定不属于视为合法建筑的，可申请按户内人均住宅建筑面积18㎡确定安置面积，并按市场评估比准价给予一定比例优惠购买。以上“计入人均”的户内成员在市区范围内另有房屋合并计算。

（五）关于房屋评估。为规范征收集体土地上住宅用房的评估工作、保障被补偿人知情权，化解征迁矛盾。《办法》明确合法房屋价值的评估价值时点为征地补偿安置方案确定并公布之日。同时明确征地预公告发布后，参照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定选定房地产价格评估机构。房屋征收实施单位应当依法向被补偿人送达分户评估报告。

（六）其他事项。《办法》为保障被补偿人的合法权益，参照征收国有土地上房屋的补偿机制，对临时安置费、搬迁费、过渡期限、按期签约搬迁腾空奖励等作了规定。

三、解读机关及解读人

解读机关：温州市住房和城乡建设局

解读人：章忠

联系方式：0577-89975582